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- 70年房屋產(chǎn)權(quán)怎么延期?傳出兩種方案靠譜嗎...
- 資訊類型:熱點關(guān)注 / 發(fā)布時間:2016-04-27 / 瀏覽:2588 次 /
- 2016-04-27 更新 投訴舉報

在全國房價快速上漲之際,不少購房人以為買了房子相當(dāng)于投資了萬能險,然而近日溫州土地使用期限問題的出現(xiàn)刺痛了人們的神經(jīng),引起全國轟動——70年產(chǎn)權(quán)到期后,續(xù)期問題如何解決?據(jù)了解,日前,國土部已奔赴溫州,聯(lián)手相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)研,最后將由國務(wù)院定奪。目前市場傳出兩種解決方案。
溫州事件:一石激起千層浪
事情起源于近日溫州一位市民購買了一套二手房,在辦理房產(chǎn)證時卻發(fā)現(xiàn),其所購買的房產(chǎn)因土地使用權(quán)已經(jīng)過期無法過戶。資料顯示,這套房子的土地使用期限只有20年,且該土地使用證已在今年3月過期。
據(jù)上述市民稱,溫州房屋部門當(dāng)時表示,房產(chǎn)要過戶首先需補(bǔ)繳土地使用款,補(bǔ)繳款約30萬元。這套房屋的總價還不到66萬元,即補(bǔ)繳費用占到房產(chǎn)總價值的近一半。這一事件隨后快速發(fā)酵。溫州市國土局方面證實,但近一兩年可能會遇到類似問題的房屋有600多套。
因土地使用期限到期造成房屋無法過戶交易,溫州并非第一個遇到這種情況的城市。此前青島、重慶、深圳,都曾遇到過類似的問題。
都因《物權(quán)法》留了個“尾巴”
2007年,《物權(quán)法》通過,該法第149條規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。但是,當(dāng)時對于續(xù)期是免費還是繳費的問題并未進(jìn)行明確。
據(jù)知情人士透露,當(dāng)時制定《物權(quán)法》時就曾有過討論,但是對于“免費還是不免費、具體程序如何”分歧較大,且事關(guān)利益重大,“寫上這句話很不容易,比如寫明免費續(xù)期,可能會面臨來自有關(guān)政府部門的很大阻力”,“是故意不明確的”。
現(xiàn)在,第一批住宅的到期將此問題再次推向公眾視野,如何續(xù)期,防止公眾誤讀及恐慌,顯得非常緊迫。4月20日,國土部派出了工作組,與浙江省國土資源廳到溫州進(jìn)行聯(lián)合調(diào)研,指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)到期延長相關(guān)事宜。按照目前的法律框架,決定土地使用權(quán)到期續(xù)期方式的權(quán)力在國務(wù)院。因此前,人大法工委民法室在當(dāng)年編著的《中華人民共和國物權(quán)法精解》中明確,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期,續(xù)期的期限、土地使用費支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法,由國務(wù)院規(guī)定。
市場目前傳出“輕、重”兩套方案
據(jù)華夏時報報道,就溫州提出了哪些可能的解決方法,市場目前傳出“輕、重”兩套方案。
一套方案為,如土地使用還未過期,按土地市場評估價40%的優(yōu)惠價,通過補(bǔ)繳土地出讓金再次獲得70年的土地使用權(quán)。而如果過期,則需全額繳納土地出讓金。但無論是否過期,補(bǔ)繳土地出讓金都將是一筆規(guī)模不小的金額,續(xù)約成本較高。
另一套方案,續(xù)約的成本則相對較輕。有媒體報道稱,溫州傾向于以劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓的方式繳納,只收取契稅2%的土地出讓金來完成續(xù)期。
深圳對土地使用期到期怎么辦發(fā)出了聲音。4月19日,深圳規(guī)土局通過微博對土地使用續(xù)期作出簡要說明:以1995年9月18日為時間節(jié)點,在此之前簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地,將順延至國家法定最高年期而不用補(bǔ)繳地價。但在此之后簽訂土地使用權(quán)合同的,土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期、是否需要繳納地價,仍待研究制定相關(guān)政策。
不過,此前三大官媒——《人民日報》、新華社和《法制日報》對此宅地續(xù)期問題齊發(fā)聲,認(rèn)為“土地續(xù)期”問題是中央政策的權(quán)限,這種涉及限制公民基本權(quán)利的法律必須由全國人大制定,地方?jīng)]有制定權(quán)。
叩問續(xù)期收費標(biāo)準(zhǔn):“豈不相當(dāng)于政府又賣了一次土地?”
關(guān)于土地續(xù)約金,有一系列問題尚待解決。土地續(xù)約金是一筆不小的數(shù)額,要一筆繳清,還是可以按不同的年限來繳?土地出讓金是否也可以像房貸一樣做銀行貸款?
此外,中國民法學(xué)研究會副秘書長、北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)表示,建設(shè)用地使用權(quán),政府已經(jīng)通過出讓的方式設(shè)定給開發(fā)商,開發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主,也就是說政府已經(jīng)設(shè)定過一次權(quán)利。按照《物權(quán)法》的規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期,不是說70年到期權(quán)利就作廢,需要重新設(shè)定權(quán)利;而是到期后自動延期,這意味著權(quán)利依然有效,不能重新設(shè)定,只需要續(xù)期而已,因此續(xù)期收費的標(biāo)準(zhǔn)不能按照重新設(shè)定權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)來收取,而且續(xù)期的收費應(yīng)該比權(quán)利設(shè)定的收費低很多才合理。
“如果按照權(quán)利重新設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來收費,就相當(dāng)于重新出讓了土地。溫州這批20年土地使用權(quán)到期,如果按照國有土地使用權(quán)出讓來收費,就相當(dāng)于政府又賣了一次土地。”孟強(qiáng)表示。
被忽略的事實:購房者花數(shù)倍價錢買了土地使用權(quán)更短的房子
當(dāng)前二手房交易市場火爆,且因房子的投資屬性比較強(qiáng),倒買倒賣現(xiàn)象非常普遍。房子的土地使用年限卻往往被人們忽略。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示,即便是在一手房市場,也存在這樣的情況。比如受囤地生財?shù)睦骝?qū)使,一些開發(fā)商有意囤地、拖延開發(fā)進(jìn)度,樓盤銷售周期拉的過長,等房子真正到了業(yè)主手上時已經(jīng)度過一段“空閑期”。有的房地產(chǎn)項目是分多期進(jìn)行開發(fā)的,等到開發(fā)第三期、第四期時,相應(yīng)的土地使用年限肯定會縮水較多。但在目前的市場交易中,往往三期、四期的售價要比首期價格要貴很多。也就是說,很多購房者花了數(shù)倍的價錢購買了土地使用權(quán)更短的房子。
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