熱點(diǎn)關(guān)注- 換房：先賣(mài)后買(mǎi)，還是先買(mǎi)后賣(mài)？
- 資訊類(lèi)型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-09-19 / 瀏覽：1541 次 /
- 2016-09-19 更新 投訴舉報(bào)
近日，廣州樓市火熱，數(shù)據(jù)顯示，8月二手住宅網(wǎng)簽創(chuàng)出今年以來(lái)的第二個(gè)成交高峰，僅次于3月網(wǎng)簽成交量突破10000套的最高峰。不少換房者因擔(dān)心手中的換房資金將隨著樓價(jià)上升而購(gòu)買(mǎi)力縮水，也按捺不住想殺入購(gòu)房行列。那么，以怎樣的方法換房，才更加劃算？
案例：小兩房換大套房
陳太一家三口現(xiàn)住在廣州市海珠區(qū)革新路的一套小兩房，接下來(lái)陳太打算再生一個(gè)孩子，三口之家變四口之家，小兩房顯然不夠住了，想若懷孕后置換一套面積大一些的電梯樓單位更合適。眼看土地市場(chǎng)價(jià)格高企，再加上樓價(jià)也保持在高位，陳太覺(jué)得必須趕緊完成換房。
但陳太手上的資金有限，只有100萬(wàn)元的閑余資金，再加上供樓壓力和生活開(kāi)支，陳太覺(jué)得自己和老公供兩套房壓力特別大，打算賣(mài)掉自住的小兩房，置換一套三房或四房。那么，像陳太這種情況，到底如何實(shí)現(xiàn)換房夢(mèng)想呢？到底是賣(mài)一買(mǎi)一，還是買(mǎi)一賣(mài)一呢？這個(gè)順序大有學(xué)問(wèn)。
方法一：賣(mài)一買(mǎi)一
陳太現(xiàn)在居住的小兩房單位，市價(jià)約96.5萬(wàn)元，目前還欠銀行貸款20萬(wàn)元。也就是說(shuō)，先賣(mài)掉這套房再買(mǎi)房的話，陳太手上的買(mǎi)房資金有76.5萬(wàn)元（業(yè)主把20萬(wàn)提前還貸才能賣(mài)房）+100萬(wàn)元=176.5萬(wàn)元。
專家給記者算了一筆賬，這個(gè)時(shí)候，陳太再去買(mǎi)一套360萬(wàn)元左右的革新路小區(qū)電梯三房。按照現(xiàn)行的房貸政策，賣(mài)掉舊居之后，陳太就算是首次置業(yè)，可以獲得85折的利率優(yōu)惠，并且首套房首付只需三成。假設(shè)陳太購(gòu)買(mǎi)這套360萬(wàn)元的三房單位，首付108萬(wàn)元，向銀行貸款252萬(wàn)元，供20年，每月月供15497元左右，總利息支出119.94萬(wàn)元。這個(gè)時(shí)候，陳太手上還有閑余資金68.5萬(wàn)元，可用于其他方面的投資。
再看陳太賣(mài)房過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用。由于還沒(méi)有買(mǎi)房，所以陳太賣(mài)掉的房是唯一普通住房，證滿5年，那么，陳太可免增值稅和個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，陳太先賣(mài)房的話，所出售的物業(yè)因證滿5年且唯一，稅費(fèi)支出較少，在現(xiàn)行業(yè)主實(shí)收的市況下，對(duì)買(mǎi)家的吸引力相對(duì)更高一些。
方法二：買(mǎi)一賣(mài)一
如陳太先買(mǎi)一套房，再賣(mài)掉手上這套房的話，首先要解決的是首付問(wèn)題，也就是說(shuō)陳太必須要找親戚朋友湊夠首付。
先買(mǎi)一套房，陳太算第二次置業(yè)，所以，貸款利率要上浮1.1倍。貸款20年，陳太首付必須湊足252萬(wàn)元（假設(shè)陳太向親戚借款152萬(wàn)元湊首付），第二套房月供7362元，總利息支出68.69萬(wàn)元。
專家給記者算了一筆賬，隨后陳太再賣(mài)掉手上這套房，這個(gè)時(shí)候，交易稅費(fèi)方面，陳太仍可免增值稅（證滿2年可免），但要繳納個(gè)人所得稅（雖然證滿5年，但不是陳太唯一住房，所以必須按照1%征收個(gè)人所得稅。）假設(shè)稅費(fèi)全部由買(mǎi)家支付，陳太雖無(wú)需支付，但對(duì)買(mǎi)家的吸引力而言，較其他免繳增值稅和個(gè)稅的房源要低一些。
這個(gè)時(shí)候，陳太手上資金為：96.5萬(wàn)元（賣(mài)房所得款項(xiàng)）-20萬(wàn)元（首套房欠銀行錢(qián)）=76.5萬(wàn)元。陳太先償還買(mǎi)第二套房借親戚朋友的錢(qián)，尚欠：152萬(wàn)元-76.5萬(wàn)元=75.5萬(wàn)元。
結(jié)論：賣(mài)一買(mǎi)一換房首付負(fù)擔(dān)更輕
通過(guò)以上的計(jì)算不難看出：
賣(mài)一買(mǎi)一，陳太20年下來(lái)的利息支出約119.94萬(wàn)元。而買(mǎi)一賣(mài)一，那么20年貸款下來(lái)的利息支出約68.69萬(wàn)元。
也就是說(shuō)，賣(mài)一買(mǎi)一比買(mǎi)一賣(mài)一，在利息支出上可節(jié)省51.25萬(wàn)元。
不過(guò)，賣(mài)一買(mǎi)一時(shí)，陳太不需要向親戚朋友借錢(qián)，就可實(shí)現(xiàn)換房的夢(mèng)想，換房后手上還有閑余資金68.5萬(wàn)元，可作其他投資。而買(mǎi)一賣(mài)一時(shí)，換房后陳太還需要繼續(xù)償還向親戚朋友借錢(qián)買(mǎi)房的75.5萬(wàn)元。顯然，賣(mài)一買(mǎi)一的方式更明智。
專業(yè)人士特別提醒，由于目前房?jī)r(jià)波動(dòng)大，在換房時(shí)最好同時(shí)進(jìn)行，避免賣(mài)了房，房?jī)r(jià)上漲，買(mǎi)不到房。在出售舊房子時(shí)，最好盡快選擇好新房子，盡快下訂并與新房的業(yè)主溝通好各項(xiàng)事宜，縮短賣(mài)一買(mǎi)一上的時(shí)間差。
此外，就賣(mài)掉現(xiàn)有房子和買(mǎi)到新房前的這段時(shí)間內(nèi)，換房客如何解決居住問(wèn)題，專業(yè)人士建議，買(mǎi)賣(mài)雙方有比較寬松的溝通環(huán)境，雙方可談妥交房時(shí)間，或換房人士可先短租其他單位暫住。
數(shù)據(jù)：8月?lián)Q房個(gè)案數(shù)量增13.3%
今年下半年開(kāi)始，改善型換房個(gè)案持續(xù)增加。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：
7月改善型換房個(gè)案數(shù)量較6月上升8.8%，而8月改善型換房個(gè)案繼續(xù)增加，較7月上升13.3%。樓價(jià)平穩(wěn)上升，是造成改善型換房人士入市積極性持續(xù)增加的重要因素。8月樓價(jià)保持穩(wěn)步向上態(tài)勢(shì)，當(dāng)月廣州二手住宅成交均價(jià)達(dá)27003元/平方米，環(huán)比7月上升2.8%，同比去年8月上升12.2%。
專業(yè)人士分析認(rèn)為，賣(mài)一買(mǎi)一是目前廣州二手市場(chǎng)中改善型換房的主要方式，原因主要有兩個(gè)：
一是廣州仍實(shí)行限購(gòu)，對(duì)非本地戶籍買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，只能持有一套物業(yè)，要換房必須出售舊居后才有資格購(gòu)房。
二是目前廣州換房的入市門(mén)檻并不低。
據(jù)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：
8月改善型換房個(gè)案的套均總價(jià)為343萬(wàn)元。以此計(jì)算，二套房貸首付需七成，換房人士的首付支出為240萬(wàn)元左右，而出售舊居之后，可比照首套房貸執(zhí)行，首付只需三成，僅為103萬(wàn)元。賣(mài)一買(mǎi)一之后，換房人士的首付支出大幅減少。
因此，目前廣州二手市場(chǎng)上不少換房個(gè)案都是采用“賣(mài)一買(mǎi)一”這一方式進(jìn)行的，而市場(chǎng)上流通的放售房源，不少也是由于業(yè)主出于換房需求而出售的。
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