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官員、學者、開發(fā)商，很多人認為房地產(chǎn)稅能抑制房價上漲。比如財稅專家賈康，就說“對房地產(chǎn)市場來說，征收房產(chǎn)稅是使這個市場更健康發(fā)展的一種制度建設，它可以使大家都關心的房價比較沉穩(wěn)，有利于防止和抑制泡沫。”前不久我還聽某投行首席經(jīng)濟學家說房地產(chǎn)稅有利于抑制房價。

如此多的人想當然地認為，房地產(chǎn)稅能夠抑制房價。我沒見過他們做一下邊際分析再發(fā)言。這個分析其實很簡單，我來做一個吧。

為了便于理解，把房子換成蘋果。假設原來顧客花10元買10個蘋果（單價1元1個），現(xiàn)在政府收走2個蘋果作為蘋果稅（政府收稅收的是現(xiàn)金，折算成蘋果以便于理解），對買賣雙方各產(chǎn)生什么影響？

從買家的角度，現(xiàn)在買10個蘋果，只能得到8個，肯定就有買家不愿意再花10元錢，一部分買家會退出，需求確實下降了，使得賣家會降價來挽留買家。退出在什么程度會停止呢？在8元之上。因為，如果8元可以買8個，和原來單價一樣，買家就會停止退出。

從賣家的角度來看，現(xiàn)在賣出10個蘋果，因買家不愿再出10元，一部分賣家也會退出，使得買家會加價來挽留賣家。在什么價格上會停止退出呢？在10元之前停止退出。

于是在買賣雙方的共同作用下，現(xiàn)在每一筆10個蘋果的交易，政府拿走2個，買家所出的錢在8到10元之間，賣家得到的錢也在8到10元之間。假設是8.5元。當然，也可能是9.1元、9.8元，落在哪個點上，要看供需彈性。

很顯然，賣家每賣出10個蘋果，得到的錢比原來更少了。好，打擊了賣家，高興吧？“誰叫這幫奸商賺我的錢！”

 

但是且慢，買家付出8.5元，只得到8個蘋果，單價也高于原來的1元1個。如果你想買夠10個，你必須出高于10元的錢。“什么，我自己也同時被打擊了？”

任何一筆加稅，其效果就是，賣家得到的錢（凈價）確實更少了，但買家付出的錢（含稅價）也更多了。

再把房子代入蘋果。加房產(chǎn)稅之后，沒錯，開發(fā)商、二手房主少賺了錢，但是，你買到的面積也小了。剛解恨，就心疼了。當然了，你品德高尚，寧愿自己多出錢，也要讓開發(fā)商、二手房主少賺錢，就為解恨，我服你。

有人說，房產(chǎn)稅是在持有環(huán)節(jié)征稅，迫使人們持有成本高，賣出房子，以降低房價。聽起來有道理？

那么，請問聰明的你，每一筆10個蘋果的買賣，政府對賣家收2個蘋果，或對買家收2個蘋果，或在買家買回家之后，去他家里收走2個（所謂的持有稅），有區(qū)別嗎？

所謂住宅的持有稅，無非就是在你把蘋果買回家之后，再去你家收走2個蘋果，這和在市場上收走你2個蘋果有什么區(qū)別？

嗯，總還有智商更高的人。他們說，第一套房不繳稅，第二套才繳稅，避免大家多買。

問題是供給。不管第幾套繳稅，都會使得部分供給退出，使含稅價上升。另一方面，第二套房的部分需求者退出，其實也就是租房市場的供給下降，使房租上升。

所以，即便你不打算買房，也別呼吁開征房產(chǎn)稅，那會加重你的租房成本。

這些分析其實都很簡單，有小學理解能力都能明白。我知道有些格外聰明的朋友，會想到很多因素，試圖使得這些分析“不成立”。“1+1=2嗎？世界不是那么簡單的。請問，1+0.3-0.7+1.4難道也等于2嗎？”

我知道你能想到很多很多在你看來足以“例外”的因素，但你想到所謂復雜的國情，只不過使這些分析多了些干擾項而已。

像持有環(huán)節(jié)稅，就是干擾項。去你家里收，和在市場收，穿透了看，是一回事。

人長大，是要穿透那些干擾項，而不是拿干擾項去否定簡單的分析。認為房產(chǎn)稅能抑制房價的專家們，只是失去了穿透干擾項的能力。

別學專家，救救自己。