熱點(diǎn)關(guān)注- 首頁 / 房產(chǎn)資訊 / 樓市要聞
中國一線城市房地產(chǎn)市場目前最大的一個(gè)痛點(diǎn)，就是庫存消化周期不斷上升。這是從來沒有出現(xiàn)過的現(xiàn)象。
11月27日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的80城住宅庫存報(bào)告顯示，當(dāng)前全國80城庫存規(guī)?；芈涞搅?013年8月的水平，新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.8個(gè)月。
其中，一線城市的庫存去化周期，自2010年以來首次超越二三四線城市，達(dá)到11.9個(gè)月。“已經(jīng)增長到壓迫房價(jià)下跌的程度，這也可以解釋最近幾個(gè)月國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)指數(shù)中，一線城市房價(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
一線城市目前庫存高企的主要動因，是市場交易降低到了歷史底部。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，真實(shí)的庫存規(guī)模其實(shí)不高，反而是低于歷史水平，房價(jià)指數(shù)下跌只是階段性現(xiàn)象，“總體上說，一線城市房價(jià)是漲多跌少、漲長跌短”。
“中國房地產(chǎn)市場未來將進(jìn)入三四線城市房價(jià)再無周期、一二線城市資產(chǎn)價(jià)格長期向上的時(shí)代。”興業(yè)證券研究員閻常銘認(rèn)為。
成交凍結(jié)，庫存周期上升
“截至2017年10月底，檢測的80個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%。自2015年以來，全國80城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，充分體現(xiàn)了近三年全國去庫存戰(zhàn)役取得了較好的效果。當(dāng)前全國80城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅怂哪昵暗乃?。”易居研究院稱。
從區(qū)域看，一線、二線、三四線這三類城市的住宅庫存總量都呈現(xiàn)環(huán)比、同比的下滑態(tài)勢，分別為2168萬平方米、23884萬平方米和13438萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。
一般房地產(chǎn)業(yè)界認(rèn)為，庫存去化周期的合理區(qū)間為12~16個(gè)月，高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。
在這80個(gè)城市中，新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.8個(gè)月，已小于合理區(qū)間。但三類城市的去庫存情況卻各有不同，其中，二線、三四線城市新建商品住宅的庫存去化周期為10.7和10.9個(gè)月，很多三四線城市的去庫存周期已經(jīng)明顯收窄，有16個(gè)三線城市低于8個(gè)月的水平。而一線城市的庫存去化周期則是2010年來，首次超過其他城市，達(dá)到了11.9個(gè)月。
“過去的市場分化講的其實(shí)是一二線城市去庫存效果較好、三四線去庫存不佳的現(xiàn)象。但近幾個(gè)月似乎這個(gè)概念有所顛倒，換而言之，一線城市去庫存周期反而是比較高的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
一二線資產(chǎn)價(jià)格長期向上
一線城市去庫存周期超過了12個(gè)月就屬于偏高的水平，這也是出現(xiàn)了一線城市房價(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，“如果對比歷史數(shù)據(jù)，過去一線城市去庫存周期超過12個(gè)月的時(shí)候也是出現(xiàn)了房價(jià)下跌，所以類似的關(guān)系基本匹配。”
一線城市消化周期的上升主要源于市場交易降低到了歷史底部。以北京為例，今年1~10月份的新建商品住宅成交面積為436萬平方米，同比下跌46%，已處于歷史最低點(diǎn)。
克而瑞上海區(qū)域首席分析師葉茂介紹，由于政府嚴(yán)控預(yù)售證價(jià)格問題，今年至少有50個(gè)項(xiàng)目因?yàn)閮r(jià)格沒有達(dá)到預(yù)期，選擇推遲開盤，導(dǎo)致截至10月底，上海供應(yīng)量和成交量與同期相比均減半。
根據(jù)克而瑞的區(qū)域成交監(jiān)測，今年上海成交均價(jià)整體高于2016年，每個(gè)月都屬于供不應(yīng)求的狀態(tài)，價(jià)格依舊堅(jiān)挺。撇除限價(jià)限簽的因素后，廣州房價(jià)的實(shí)際漲幅也可觀。而深圳的新房只要稍微給購房者讓利，購房者的購買神經(jīng)就被撩撥起來，整體去化率達(dá)到7成左右。
閻常銘表示，房地產(chǎn)本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象，去年至今年預(yù)計(jì)有至少13萬億元金融杠桿加在房地產(chǎn)需求端，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的要求決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來的大趨勢，也決定了未來按揭將回到一二線城市，帶來的趨勢和格局就是三四線城市房價(jià)再無周期，而一二線城市的資產(chǎn)價(jià)格將長期向上。
- 熱門樓盤展示》》
-
- 【市中心區(qū)】公用瑞馬悅府
- 推薦出售房源》》
- · 中央公館
- 156.00㎡
- 70 萬
- · 幸福里嘉苑
- 185.00㎡
- 125 萬
- · 兗州公安局
- 76.00㎡
- 36 萬
- · 育紅路聯(lián)通
- 67.00㎡
- 26 萬
- · 錦繡家園
- 139.80㎡
- 100 萬
- · 北山拖二棉
- 78.00㎡
- 17 萬
- · 聯(lián)誠花園
- 118.42㎡
- 60 萬
- · 錦繡城
- 134.43㎡
- 83 萬
- · 雙龍宿舍
- 110.00㎡
- 28 萬
- · 怡和花園
- 136.00㎡
- 72 萬
- · 王魯社區(qū)
- 140.00㎡
- 12000 萬
- · 兗州區(qū)幸福
- 152.00㎡
- 128 萬
- · 紅房子小區(qū)
- 57.85㎡
- 30 萬
- · 九州方圓b區(qū)
- 99.00㎡
- 48 萬
- · 九州方圓B區(qū)
- 99.00㎡
- 49 萬
- 最新資訊》》
免責(zé)聲明:本站所刊載的所有的房源信息、活動信息、資料及圖片均由網(wǎng)站用戶提供，其真實(shí)性、合法性由信息發(fā)布人負(fù)責(zé)，本網(wǎng)站不聲明或保證其內(nèi)容之正確性或可靠性。所有信息請與經(jīng)紀(jì)公司、房產(chǎn)公司、家裝公司、業(yè)主個(gè)人等確認(rèn)為準(zhǔn)！
