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傍晚時(shí)分！央行發(fā)布房貸新規(guī)

（8月25日）傍晚17：18，央行發(fā)布房貸新規(guī)，一時(shí)間，有中介說(shuō)是普天大利好，因?yàn)檎哒f(shuō)的很清楚：“5年以上首套房貸利率不得低于4.85%，二套住宅利率加60個(gè)基點(diǎn)，不低于5.45%”；也有專(zhuān)家語(yǔ)重心長(zhǎng)，“房住不炒?。∫院罄什荒艽蛘哿恕?。

▲央行房貸新規(guī)公告

其實(shí)，這次新規(guī)包括以下4個(gè)核心要點(diǎn)：

1，貸款利率定價(jià)徹底變化，以前是參照“貸款基準(zhǔn)利率”上浮或者下調(diào)一定比例，現(xiàn)在變?yōu)椤耙宰罱粋€(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成”。（什么是LPR？文內(nèi)第三部分詳解）

2，首套房貸款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。（文內(nèi)第二部分詳解）

3，一旦加點(diǎn)數(shù)字確定，合同期限內(nèi)就不得更改；但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR的利率，最短可“一年一調(diào)整”。

4，新政策于2019年10月8日起實(shí)施；之前的貸款仍按舊有政策執(zhí)行，公積金暫不調(diào)整。

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10月8日?qǐng)?zhí)行

買(mǎi)房，現(xiàn)在還是再等等？

本次新規(guī)，最為貼近大眾的莫過(guò)于房貸利率如何變化。新規(guī)明確，10月8日起，首套房貸款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。

照此計(jì)算，按8月20日5年期以上LPR為4.85%，即首套房利率不得低于4.85%；二套房貸利率不低于5.45%，與現(xiàn)有房貸實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。在這個(gè)大原則基礎(chǔ)上，具體加點(diǎn)情況取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控需求以及銀行的定價(jià)。

而現(xiàn)在，各個(gè)地方的房貸是以基準(zhǔn)利率上下浮來(lái)定的，目前基準(zhǔn)是4.9%，每個(gè)城市首套不一樣，也有在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折的，比如上海，也有執(zhí)行基準(zhǔn)的，比如廈門(mén)，但大多是首套上浮10%，二套大多上浮20%，有的城市上浮多，有的城市上浮少。

新規(guī)實(shí)施后，這對(duì)原來(lái)在基準(zhǔn)利率上打折的城市來(lái)說(shuō)就比較吃虧。

比如上海，假如到10月份LPR利率還是4.85%，而原來(lái)他們首套可以在4.9%的基礎(chǔ)上打9折或者95折的話，那相當(dāng)于房貸利率就提高了，因?yàn)檠胄幸?guī)定房貸利率不能低于這個(gè)4.85%。

還有廈門(mén)，廈門(mén)首套是基準(zhǔn)，這次相當(dāng)于降5個(gè)基點(diǎn)，但廈門(mén)的二套目前才上浮10%，那就是5.39%，而而10月8日后，統(tǒng)一不得低于LPR+0.6％，也就是5.45％，所以反而是提高了，雖然提高的不多，但對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)也是成本增加，屬于利空。

大家注意，這個(gè)LPR利率并不是固定不變的，每個(gè)月會(huì)調(diào)一次，比以前的央行存貸款基準(zhǔn)利率幾年才調(diào)一次，更加市場(chǎng)化。同時(shí)，雖然近年來(lái)市場(chǎng)利率已經(jīng)出現(xiàn)明顯下行，但銀行發(fā)放貸款時(shí)大多仍參照貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，LPR的波動(dòng)并不大。

而10月8日前已發(fā)放的商貸，繼續(xù)按照老規(guī)矩執(zhí)行；公積金貸款則不受此次新規(guī)影響。

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“基準(zhǔn)利率”都懂，LPR是啥？

貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（Loan Prime Rate，簡(jiǎn)稱LPR），創(chuàng)設(shè)于2013年10月，也就是貸款基礎(chǔ)利率。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，LPR不是央行宣布的，是18家（注：8月17日，在原有的10家全國(guó)性銀行基礎(chǔ)上增加城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營(yíng)銀行）綜合實(shí)力較強(qiáng)的大中型銀行通過(guò)自主報(bào)價(jià)的方式，確立一個(gè)最優(yōu)貸款利率供行業(yè)定價(jià)參考。

其他銀行在發(fā)放貸款的時(shí)候，都要參照LPR利率，然后加上自己的“資金成本”、“風(fēng)險(xiǎn)成本”、“利潤(rùn)”等因素，也就是所謂的“加點(diǎn)”（上浮利率）。所以，各家銀行的貸款利率都不一樣，而LPR利率相當(dāng)于以前的基準(zhǔn)利率。

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房貸利率為什么要用LPR定價(jià)？

貸款基準(zhǔn)利率不好嗎？

好！但是目前我國(guó)的貸款利率上、下限已經(jīng)放開(kāi)，但仍保留存貸款基準(zhǔn)利率，存在貸款基準(zhǔn)利率和市場(chǎng)利率并存的“利率雙軌”問(wèn)題。

而銀行發(fā)放貸款時(shí)大多仍參照貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，特別是個(gè)別銀行通過(guò)協(xié)同行為以貸款基準(zhǔn)利率的一定倍數(shù)（如0.9倍）設(shè)定隱性下限。

這就導(dǎo)致了市場(chǎng)利率向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)形成了阻礙，造成市場(chǎng)利率下行明顯但實(shí)體經(jīng)濟(jì)感受不足的情況，促進(jìn)貸款利率“兩軌合一軌”，提高利率傳導(dǎo)效率，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

而個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。

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大家怎么看？

UnruffledYeah：

就像油價(jià)，和市場(chǎng)掛鉤，需求旺盛的地方利息提高，需求小的地方利息降低

張晶宇：

意思就是房貸利率和市場(chǎng)掛鉤了，需求旺盛的地方利息提高，需求小的地方利息降低

飛漁論壇：

三四線縣城利好?。?/p>

煙熏琺瑯：

對(duì)之前買(mǎi)房準(zhǔn)備脫手套現(xiàn)的影響最大 入場(chǎng)成本變高了 難度增加了 離場(chǎng)機(jī)會(huì)變少了 時(shí)間需要更久

log1993：

假如都是按基準(zhǔn)利率計(jì)算，我算了一下假如貸款100萬(wàn)30年，新規(guī)后每月少還貸款30.35元，30年合計(jì)少還1.09萬(wàn)。

這菜有毒zmd ：

房貸利率設(shè)置下限了，你隨便加，就是不能降

aremas23：

首房首貸的5.88的表示很淡定